Lavori in casa: di quali permessi hai bisogno?

Enrico Evangelisti on 03/08/2015

Prima di avviare una qualsiasi attività edilizia, è obbligatorio ai sensi del Testo unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/01) denunciare l’inizio dei lavori: il committente, dovrà dunque provvedere ad incaricare un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che dovrà occuparsi di sbrigare tutte le pratiche burocratiche indispensabili per poter lavorare nel pieno rispetto della Normativa vigente.

Durante lo scorso decennio, lo strumento urbanistico utilizzato per l’inizio dei lavori era la D.I.A. (denuncia di inizio attività), che mediante il silenzio/assenso, permetteva di iniziare i lavori 30 giorni dopo essere stata presentata.

Oggi a seguito, delle modifiche apportate al Testo Unico, (L.73/2010 e dal D.lgs 70/2011), sono stati introdotti altri strumenti urbanistici, volti a semplificare l’iter burocratico, per tutte quelle attività che rientrano sotto la categoria di Edilizia Libera (e dunque anche le ristrutturazioni degli appartamenti), grazie ai quali è possibile iniziare le attività lavorative nello stesso giorno in cui vengono protocollate le pratiche dal comune di pertinenza (e dunque non occorre più attendere i fatidici 30 gg), a patto che i lavori in questione non prevedano interventi su parti strutturali, un aumento della volumetria dell’edificio o delle sue unità immobiliari, e non ne modifichino l’aspetto esterno.

Dunque prima di iniziare una qualsiasi attività edilizia, è bene rivolgersi a un tecnico abilitato, che ti aiuti a capire in quale categoria di intervento edilizio rientrano i tuoi lavori.

  1. Manutenzione ordinaria
  2. Manutenzione straordinaria
  3. Restauro e risanamento conservativo
  4. Ristrutturazione edilizia
  5. Nuova costruzione
  6. Ristrutturazione urbanistica.

In questi articolo ci occuperemo solo dei primi tre punti, proprio perché essendo i più comuni, sono proprio quelli che potrebbero riguardare i tuoi prossimi lavori.

Le opere di manutenzione ordinaria (comma 1 Art. 6 T.U.), non necessitano di alcuna comunicazione da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, e rientrano in questa categoria i seguenti interventi:

a) gli interventi di manutenzione ordinaria, ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

Per quanto concerne le opere di manutenzione straordinaria (comma 2 Art. 6 T.U.), dove rientrano le classiche ristrutturazioni degli appartamenti, sono obbligatorie le comunicazioni da parte dell’interessato agli uffici del S.U.E. (Sportello Unico per l’Edilizia) del comune di competenza e possono prevedere a seconda dei casi, l’asseverazione di un tecnico abilitato: tali comunicazioni non prevedono oneri concessori all’amministrazione comunale, fatto salvo le spese di istruttoria, e le eventuali sanatorie, che però meritano un discorso a parte.

Ma andiamo ora vedere più nel dettaglio di cosa stiamo parlando:

1) C.I.L. (Comunicazione inizio lavori):


La Comunicazione inizio lavori, è una comunicazione fatta dal proprietario dell immobile o da chi avente diritto (es. affittuario), su un apposita modulistica redatta dal comune di competenza, per le seguenti tipologie di intervento elencate nel comma 2 Art. 6 dalla lettera b) alla lettera e-bis):

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 gg;
c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) 

e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
C.I.L.A.(Comunicazione inizio lavori asseverata):

Riepilogo dei Costi – es. Comune di Roma

Diritti di segreteria : € 251,24

N.B.:In caso di esecuzione in assenza di titolo, si applicano le sanzioni pecuniarie di cui all’art. 7 del D.P.R. 380/01:
Interventi in esecuzione: € 86,00 (in caso di comunicazione spontanea)
Interventi eseguiti: € 258,00

2) C.I.L.A.(Comunicazione inizio lavori asseverata):


La Comunicazione inizio lavori asseverata si rende necessaria, per gli interventi edilizi che prevedono l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, ma che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, comma 1, art. 3, lettera b):

in questo caso è obbligatoria una relazione tecnica asseverata, generalmente da compilare su apposita modulistica del comune di competenza, da parte di un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere),  di una serie di elaborati grafici completi di ante-operam (per legittimare le preesistenze), di schema dei raffronti (demolizioni e ricostruzioni), e di  progetto definitivo con piante e sezioni quotate.

Al termine dei lavori il professionista dovrà compilare il modulo di fine lavori, corredato dall’aggiornamento di variazione catastale e di certificazione energetica.

Riepilogo dei Costi – es. Comune di Roma

Diritti di segreteria : € 251,24

N.B.:In caso di esecuzione in assenza di titolo, si applicano le sanzioni pecuniarie di cui all’art. 7 del D.P.R. 380/01:
Interventi in esecuzione: € 500,00 (in caso di comunicazione spontanea)
Interventi eseguiti: € 1.000,00

3)S.C.I.A. (Segnalazione certificata inizio attività):


La Segnalazione certificata di inizio attività si rende necessaria opere di manutenzione straordinaria che riguardano le seguenti tipologie di intervento:

  • interventi edilizi che riguardano le parti strutturali dell’edificio  come indicato al comma 1, art. 3, lettera b)
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo, così come definiti dal comma 1, art. 3 lettera c : “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”.

In questo caso, oltre all’asseverazione da parte di un tecnico abilitato e agli elaborati grafici completo di progetto ante e post-operam, come per la C.I.L.A., sono necessari tutti quei pareri, nulla osta e permessi di tutti i vari uffici coinvolti, come ad es. il Genio Civile o la Soprintendenza dei Beni Culturali

Riepilogo dei Costi – es. Comune di Roma

Diritti di segreteria : € 501,24

N.B.:In caso di esecuzione in assenza o difformità del titolo, sono applicati i procedimenti repressivi e le sanzioni pecuniarie di cui alla L.R. 15/08 così come regolamentate dalla Delibera Assemblea Capitolina n. 44/2011, in relazione a:
– Sistema Insediativo di P.R.G. in cui ricade l’immobile;
– S.U.L. dell’unità edilizia;
– Tipologia intervento; (anche in relazione ad interventi non valutabili in termine di S.U.L.)

Al termine dei lavori il professionista dovrà compilare il modulo di fine lavori, corredato dall’aggiornamento di variazione catastale e di certificazione energetica.

E’ bene ricordare che denunciare i lavori da parte dell’interessato è obbligatorio sia ai sensi del Testo unico per l’Edilizia (D.P.R. 380/01) che hai sensi del Testo Unico sulla salute e sicurezza del lavoro (d.lgs 81/08), dove vengono indicate tutte le responsabilità penali del committente, il quale dovrà anche assicurarsi di aver affidato i suoi lavori ad un’impresa con documenti ed operai in regola.

Per non commettere errori, ed essere sicuro di iniziare i tuoi lavori nel pieno rispetto della Normativa vigente, ed essere sicuro di esserti affidato all’impresa giusta, è opportuno rivolgersi ad una figura professionale altamente specializzata, che svolga questo compito per te, assumendosi tutte le tue responsabilità.


Arch. Enrico Evangelisti

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