Ristrutturare casa: come scegliere l’impresa edile.

Il più grande timore di ognuno di noi è quello di scegliere un’impresa edile idonea per realizzare la casa dei nostri sogni: ed è per questo che noi di EF_Archidesign, ti indicheremo quali sono i discriminanti indispensabili per non commettere un errore che potrebbe esserti fatale: aver gettato al vento i tuoi risparmi, per ottenere un prodotto qualitativamente scadente.

Di seguito riportiamo dunque un breve elenco di nozioni, che analizzeremo insieme così da poter effettuare la miglior scelta possibile:

 

Diffida dai piccoli artigiani:

Spesso per risparmiare qualche migliaio di euro ci si affida a piccoli artigiani, che per quanto bravi e competenti nel loro settore, non sono in grado di gestire e controllare il cantiere in ogni suo singolo aspetto, e nella peggiore delle ipotesi non hanno la forza economica per portare a termine il lavoro: può capitare che ti troverai ad aver anticipato più soldi di quanto sia effettivamente stato realizzato, con il risultato finale di spendere più di quanto pattuito inizialmente.

Inoltre nella maggior parte dei casi, i piccoli artigiani o le ditte individuali, non saranno in grado di fornire un’assistenza adeguata alla fine dei lavori, e qualsiasi tipo di intervento sarà sempre posticipato ad orari improbabili o dovrà essere necessariamente retribuito: ricordate che sono degli artigiani, e se lavorano in casa tua non possono lavorare altrove, perdendo di fatto dei soldi; ogni intervento ti sarà fatto pesare, finché non risponderanno neanche più al telefono.

 

Diffida dalle grandi imprese.

Per tutto quello che abbiamo specificato nel punto precedente, verrebbe voglia di affidarsi ad una grande impresa, ma anche in questo caso emergono altre problematiche importanti che di seguito riportiamo:

• l’unità di misura delle grandi imprese è il metro: l’unità di misura di un’impresa edile specializzata in ristrutturazioni è il millimetro (a mio avviso sarebbe sufficiente solo questo punto!)
• l’irreperibilità del titolare dell’impresa, che probabilmente nemmeno conoscerai mai o che sarà sempre protetto dallo scudo burocratico del suo organico;
• l’infinito via vai di operai che interverrà in cantiere: i lavori non saranno affidati ad un unico capo-mastro che dirigerà la sua squadra, ma a seconda degli impegni dell’impresa ti ritroverai in cantiere una serie di figure non specializzate che porteranno a chiudere il lavoro senza la benché minima accortezza, con il seguente concetto: “..il primo che si libera va a fare quel lavoretto….”, che sarebbe il TUO appartamento!!

 

Valuta l’impatto con il titolare dell’impresa.

Una volta che hai individuato le  3 o 4 imprese alle quali rivolgerti, stabilisci subito un contatto con il titolare, fidandoti anche del tuo istinto: la prima impressione è sempre quella giusta, ma scava anche attraverso il suo sguardo e mettilo subito alla prova: fagli delle domande ben mirate, ponigli dei problemi concreti e cerca per quanto ti è possibile, di valutare la bontà delle sue risposte: diffida dai tuttologi, dagli agenti di commercio (incompetenti che lavorano a provvigione), da tutti coloro i quali minimizzano le problematiche che gli hai appena esposto, e soprattutto da quelli che non riescono ad assecondare le tue richieste: siamo nel 2016, niente è impossibile in una ristrutturazione!!

 

Valuta i mezzi e l’organico dell’impresa.

Tra le varie domande, richiedi il numero medio di operai (specializzati e non) che compongono l’organico della ditta: considerando che il numero medio di operai per una comune ristrutturazione edile è di circa 3 al giorno per 90 gg continuativi, richiedi quanti lavori sta svolgendo attualmente l’impresa, e quanti altri cantieri saranno aperti durante il corso della tua ristrutturazione: in media un’impresa con 9 operai può gestire al max 4 cantieri: se tale rapporto non dovesse essere verificato, significa che l’impresa si avvale di micro-imprese subappaltatrici, che a tua insaputa si occuperanno dei lavori, o nella peggiore delle ipotesi che si affidano alla manodopera sommersa: ovvero lavoratori in nero che potrebbero mettere a repentaglio la sicurezza del cantiere.

Inoltre verifica se all’interno dell’organico sia presente o meno un Direttore tecnico di Cantiere: una figura professionale altamente specializzata (architetto, ingegnere o geometra), che prenderà in mano il cantiere e si rapporterà direttamente col Progettista e/o Direttore dei Lavori da te scelto: le imprese che presentano un organico del genere sono indubbiamente le più accreditabili, poiché perseguono l’obiettivo di lavorare con criterio, per ottimizzare tempi e costi, gestendo nel miglior modo possibile le risorse umane: un cantiere organizzato lascia pochi margini di errore.

 

Stabilisci sin da subito il numero delle ditte subappaltatrici che interverranno in cantiere.

Sia chiaro; non esiste una ditta che sarà in grado di fornire un servizio completo, che va dalle demolizioni alle opere finitura, passando per le schermature impiantistiche: se lo fa stiamo parlando di una grande azienda, pertanto rileggi il punto 2!

Come giusto che sia, ogni ditta si avvale di collaboratori esterni (idraulici ed elettricisti in primis), che contribuiranno a dare all’opera il titolo compiuto secondo la regola d’arte: è bene dunque che tali sub-imprese, ditte individuali o artigiani ti siano presentati prima di iniziare i lavori, proprio perché il loro intervento sarà determinante per il buon esito del lavoro; a tal proposito stabilisci sin da subito una regola fondamentale con il titolare dell’impresa: sarà lui l’unico responsabile dei lavori al quale farai riferimento, anche per opere di manutenzione futura che non lo riguardano direttamente: se ad esempio c’è una dispersione di corrente nel nuovo impianto elettrico, dovrai contattare direttamente il titolare dell’impresa affidataria e non l’elettricista che ha realizzato l’impianto, perchè è lui che deve garantire il lavoro!

 

Verificare la documentazione dell’impresa.

Tale punto è tanto noioso quanto dolente: il comma 9 dell’art. 90 del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 e s.m.i., nel seguito D.Lgs. n. 81/2008, stabilisce che il committente o il responsabile dei lavori, anche nel caso di affidamento dei lavori ad un’unica impresa deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese affidatarie attraverso le seguenti documentazioni:

• Dichiarazione idoneità tecnico-professionale resa ai sensi dell’art. 90, comma 9, lett. a)
• Copia iscrizione alla Camera di Commercio, Industria e Artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
• U.R.C.-Documento Unico di Regolarità Contributiva valido
• Copia polizza di assicurazione per la Responsabilità Civile verso terzi
• P.O.S. – Piano Operativo di Sicurezza con dichiarazione elenco dei D.P.I.
• Atto di nomina del RSPP– Responsabile del servizio di prevenzione e protezione + Attestato
• Nomina del Medico Competente
• L.U.L. – Libro Unico del Lavoro (ex-libro matricola)
• Atto di nomina di R.L.S. – Responsabile dei Lavori in sicurezza + attestato
• Atto di nomina di tutti i subappaltatori, artigiani o lavoratori autonomi che rientreranno nella gestione del processo edilizio.

 

La legge impone dunque al committente una serie di obblighi, che in caso di inadempienza od inosservanza, prevede pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative, e nella peggiore delle ipotesi anche penali.

Il committente è dunque considerato parte integrante del processo edilizio ed eventualmente anche responsabile di danni a cose e a terzi.

Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso di inserire la figura del responsabile dei lavori (architetto, ingegnere o geometra), a cui il committente può affidarsi per ottemperare a tutte le verifiche del caso.

 

Richiedi un portfolio delle opere più recenti.

Poche immagini selezionate possono aiutarti a capire come lavora l’impresa: la qualità dei dettagli e la cura dei particolari non sempre sono apprezzabili in fotografia, ma perlomeno possono aiutarti a capire fino a che livello si è spinta l’impresa: controsoffitti più o meno elaborati, sistemi di illuminazione integrata, mosaici e decorazioni varie.

Se riesci a percepire tutto ciò da pochi scatti, hai probabilmente individuato un’impresa papabile a cui affidare il lavoro.

 

Valuta la qualità edilizia dei cicli di lavorazione.

Su questo punto dovremo scrivere un post a parte (e probabilmente lo faremo a breve), ma in linea di massima dovrai porre alla futura impresa alcune domande come ad esempio:

• Come viene eseguito il ciclo di rasatura delle pareti?
• Viene utilizzata la rete in fibra porta-intonachino?
• Vengono predisposti i paraspigoli sotto l’intonaco?

(N.B.: se tentennano su queste prime 3 domande, o non sanno di cosa stai parlando o vi dicono che tali lavorazioni non sono state computate, non stai colloquiando con l’impresa giusta)

 

• Gli angoli dei rivestimenti del bagno e della cucina come vengono eseguiti?

(N.B.: se rispondono che verranno eseguiti con angolari cromati o in PVC, accompagnali direttamente alla porta, non meritano i tuoi soldi!!)

 

• Le fughe del rivestimento coincideranno perfettamente con quelle del pavimento?

(N.B.:ahimè, non sarebbe neanche una domanda da porre)

• Come viene eseguito il ciclo di pittura delle pareti?

 

Queste sono solo alcune delle domande che dovrai porre in via del tutto preliminare alle varie imprese che metterai in gara: alcune risposte saranno esilaranti!

 

Stabilisci subito i tempi, i costi e le modalità di pagamento.

Il contratto è una condizione indispensabile per avviare un qualsiasi collaborazione temporanea; in particolar modo dovrai chiudere l’offerta con un contratto chiuso con prezzo a corpo, dove qualsiasi piccola eccedenza deve essere compresa nella contabilità finale, senza alcun diritto di rivalsa da parte dell’appaltatore, fatto salvo che non vi siano vere e proprie aggiunte o varianti in corso d’opera.

Una volta aver stabilito i costi, dai un tempo limite all’impresa per portare a termine il lavoro e pretendi di inserire delle penali salate per ogni giorno di lavoro in aggiunta rispetto a quanto stabilito.

Dopo aver raggiunto tutti gli accordi precedentemente descritti, stabilisci le modalità di pagamento, assicurandoti erogare i pagamenti secondo l’effettivo stato di avanzamento dei lavori, e di lasciare una quota parte pari al 5% dell’importo totale dei lavori a garanzia per almeno 30 gg continuativi dalla data di fine lavori.

 

Confronta i preventivi e scarta le offerte più basse.

Se stai cercando un’impresa seria, con tutte le qualifiche e i requisiti precedentemente descritti, è evidente che questa avrà delle spese di gestione e manodopera piuttosto elevate: generalmente le imprese affidabili avranno tutte un costo più o meno omogeneo, che si differenzierà di qualche migliaio di euro.

Scarta senza indugio le offerte più basse; sono delle mine vaganti pericolose per te e per il buon esito del lavoro: è ragionevole che un prezzo allettante può far gola, ma è come andare a mangiare in un ristorante stellato e pretendere di spendere come nel più becero dei fast food. La qualità ha un determinato prezzo oltre il quale proprio non si può andare, che in linea di massima per una ristrutturazione totale di un appartamento non si può scendere sotto i 450,00 €/mq.

Con la speranza di aver  di aver chiarito i tuoi dubbi, in linea di massima crediamo di averti fornito i giusti mezzi per scegliere senza troppo margine di errore la ditta che fa per te, tuttavia il nostro team di EF_Archidesign rimane a completa disposizione accompagnarti a  valutare l’impresa migliore per realizzare il tuo sogno di casa che da troppo tempo stai desiderando.

______________________________________________________________________________________________________

Arch. Enrico Evangelisti